华润陈刚：华润置地湾头RBD增强服务功能和拓展流量经济的新引擎

　　浙江宁波,素有“书藏古今,港通天下”之美誉,自然与文化交融构成了宁波独特的魅力。境内,余姚江以河姆渡文化为源头,流淌出七千年灿烂文明,奉化江经溪口古镇蜿蜒而下,尽展近现代民俗风情,两江汇流成甬江入海,交汇处正是宁波城市传统的中心区——三江口CBD。面江回望,依稀可以窥见这座“海上丝绸之路”东方始发港千年前“桅墙林立,千帆待发”的风貌。

　　在三江口CBD以北约3公里处,有一片被水系环绕的土地,宁波人称之为“湾头”。自清代中期以来,这里就是宁波著名的蔬菜种植基地。然而,历史的车轮滚滚向前,属于湾头的时间却仿佛被慢放,直到上世纪90年代,这里依然保持着较为自然的农业状态;新世纪以后,与新城新区建设如火如荼的景象不同,湾头逐渐归于沉寂,发展相对停滞。

　　2011年,宁波市作出“加快打造国际强港、加快构筑现代都市、加快推进工业升级、加快创建文明城市、加快建设生态文明、加快提升生活品质”的战略部署,决定利用三江独特的自然资源和历史人文资源优势,将“三江六岸”开发建设和“中心城品质提升”作为城市实现转型升级,提高发展质量,提升持久竞争力的重要抓手。湾头,作为该规划的重要片区,迎来了新的历史发展机遇。

　　绘蓝图

　　一二级联动打造城市休闲商务区

　　湾头片区总占地面积2.97平方公里,北面姚江,内含星湖,南邻三江口CBD,是宁波市中心唯一可成片开发的生态景观资源土地,在城市转型发展中被寄予厚望。宁波市提出湾头开发构想后,华润置地最早进行了接洽。在2011年的甬港经济合作论坛上,华润集团与宁波市政府共同签署战略合作框架协议,进一步加强政企全方位合作,初步达成湾头项目的合作意向,并通过深入调研与磋商逐步确定了一二级联动、统筹片区200万方整体开发的操作思路。

　　▲湾头片区效果图

　　一二级联动,是政府在土地开发过程中,引入市场化主体参与区域整体规划和市政配套建设,分期分批进行从前期收储平整到后期开发运营的一体开发模式。2013年,为加快湾头建设步伐,由华润置地、宁波城投、民生养老共同出资的宁波新湾头建设开发公司(简称“新湾开公司”)成立,按照“封闭运作、自负盈亏”的原则,负责湾头区域的一级开发工作,湾头片区进入开发建设的快车道。

　　为了充分发挥湾头在区位、资源、环境等方面的独特禀赋,通过深入细致调研、反复论证优化,宁波市政府确定了建设“以水为基调、以绿色为背景、与三江口CBD功能互补的城市滨水休闲商务区(城市滨水RBD)”的总体目标。围绕这一总体目标,新湾开公司通过先期改善交通、优化环境、提升配套促进区域成熟,再进一步以物业开发、运营维护、优化提升激活区域活力,从而将这个宁波最大的城中村打造为未来的城市名片。

　　▲湾头片区致力于打造与三江口CBD功能互补城市滨水RBD

　　“湾头片区发展目标为:打造城市最佳休闲商务区,提高城市品位;营造24小时活力城市,促进城市繁荣;创造城市特色滨水生活带;引领城市未来,建设精品建筑。”华润置地宁波公司副总经理娄山杰介绍,湾头片区未来规划人口约3.1万人,总建设容量达218.5万平方米。前瞻性的发展规划、一二级的业务交叉、大体量的建设任务,均对开发主体提出了苛刻要求,新湾开公司基于股东在土地、开发、资金等方面的优势互补,通过整体战略合作,在一级开发中着力建设优质的基础设施和市政配套作为支撑,同时在二级开发中积极引进外部资金和知名品牌,最大限度地扩大有效投资,加快开发进程,提升开发品质。

　　奠格局

　　配套先行保障片区和谐发展

　　“湾头区块曾是我市最大城中村区域。改造前区块内村庄散乱,房屋破旧,道路泥泞,交通拥挤,是典型的脏乱差城中村。”《宁波日报》在一篇探讨城镇低效用地再开发的文章中这样描述昔日湾头。在一级开发中,湾头片区拆迁涉及住宅1847户,非住宅139户,总拆除面积超过90万平米。

　　为了让村民安心放心,湾头片区采取“先安置后拆迁”的方法,将安置房建设放在整个湾头开发的前列,并划定区域内条件最优越的三水湾作为安置点。村民们都说,小区居住条件没得说,湾头半岛三面临江,视野开阔,社区内道路宽阔,绿化高低错落,还配有社区服务中心、幼儿园,完全可以和城里任何一个现代化商品房小区媲美。

　　▲华润置地为湾头引进由上海世界外国语学校托管的江北外国语艺术学校

　　据华润置地宁波公司助理总经理屠静娜介绍,新湾开公司负责开发建设的一大批出品质、出效益的市政工程是项目的亮点。片区内规划公共服务设施用地、绿地及广场用地等公共开放性用地占总建筑用地的50%,并通过合理组合构成了多层次的开放系统,这不仅让建筑与生态和谐共荣,也潜移默化引导着城市活动。

　　以华润置地代建的湾头水上运动公园为例,该公园布置了极限运动场地和滨江绿化跑道,可开展跑步、滑板、轮滑、球类等时尚运动,并向周边社区居民开放。2020年5月,时任浙江省委副书记、宁波市委书记郑栅洁到宁波市调研全民健身工作时,实地参观考察了该公园,并对公园的高品质呈现予以充分肯定,同时表示希望项目未来能创新运营模式,发挥体育设施的公共作用,助推全民建设和“健康宁波”建设。

　　▲华润置地建设的湾头沿江生态公园带

　　为了运营好湾头,华润置地因地制宜,从建设道路、交通升级做起;为了提升居住环境,规整江、河、湖的城市生态景观公园;为了提供高质量教育,协助引进由上海世界外国语学校托管的江北外国语艺术学校;为了构建品质人居,推出万象华府、星湖湾等优质住宅项目;为了盘活片区经济,持续推动星湖沿岸商务中心、精品星级酒店、时尚街区等规划落地。

　　▲星湖湾项目整体鸟瞰

　　2019年5月,宁波万象城一期主力店、世界500强企业沃尔玛旗下高端会员商店Sam店先期开业,人气不断攀升。疫情期间,为了让市民可以享受在家收遍全球好物的体验,山姆开通了“极速达”服务,部分生鲜商品、奶粉、纸尿裤等常用商品可在1小时送达,满足会员即时所需。2019年底,万象城全面封顶,进入屋面、外立面和室内装修施工阶段,这座总建面28.6万方的购物中心分为地上4层、地下2层,主要有FOODHALL食品主题区、THINKSPACE儿童主题区、幸运摩天轮三大主题区,建成后将打破宁波“天一广场-老外滩-和义大道-来福士”的单一消费模式,有望成为城市潮流新地标。

　　▲2019年12月15日,宁波万象城全面封顶

　　▲宁波万象城效果图

　　除此之外,在不远的将来,华润置地还将在湾头呈现占地面积约30万平米的岛头文商旅综合休闲区,奠定湾头集商务、居住、娱乐、购物、休闲等复合功能于一体的发展格局。

　　造名片

　　CBD+RBD助推城市转型发展

　　“变脸前,煎饼果子麻辣烫,虾蟹臭鱼水沟样,各地口音叫卖响,昏暗逼仄不透亮,脏乱差如难民巷。变脸后,万丈高楼平地起,车水马龙繁花向,商娱一体身价升,湾景旖旎风光漾,路网畅通新形象”。宁波市民寥寥数语,就将湾头的过去和现在作了生动的描述。

　　如今的湾头一派欣欣向荣,以往狭窄的小路变成了一条条宽阔的大道;原先破旧的城中村已不复存在,道路两旁是一排排已经交付的高品质住宅和即将开业的现代商业。一幅幅漂亮的湾头“规划图”正加速转变成一幕幕可以真实感受的实景。

　　▲湾头改造前后对比

　　华润置地宁波公司投资负责人周寅威是土生土长的宁波人,在他看来,湾头的变迁是近年宁波寻求城市转型发展的缩影。2019年,宁波GDP总量逼近1.2万亿,一口气超越长沙、青岛、无锡,位列全国第12位;常住人口由2018年的820.2万增至854.2万,增量位列全国第四,大步迈向千万级城市。伴随着GDP和人口的迅猛增长,宁波城市发展机遇与挑战并存。

　　一方面,由于早年逐渐向海港城市转型,宁波城市整体呈带状向东向南发展,三江口城市中心区自2000年前后一轮大规模旧城改造之后,发展相对停滞,缺乏能代表宁波城市品牌的名片。另一方面,宁波境内旅游资源虽然丰富,但分布散乱欠集中,虽有山、江、湖、海、岛等形态多样的独特地貌在长三角独树一帜,又有天一阁、庆安会馆、老外滩、河姆渡遗址等众多历史人文去处,但缺乏有序组织,导致公共文化与都市旅游产业等新兴服务业增长乏力。

　　▲湾头滨江地带进行水上运动,未来这里将成为市民游客休闲游憩的新去处

　　城市发展,是一场没有硝烟的竞争;转型发展,则是所有城市都希望率先跨越的关口。从这一层面来说,湾头的发展恰逢其时,通过促进区域多功能混合开发,丰富明晰宁波滨水城市形象,实现产业和人才的集聚效应,形成城市发展的良性循环。湾头RBD对人性化、特色化及游憩环境的重视可以与三江口CBD形成有力互补,共同组成提升城市可持续发展能力和综合竞争力的重要抓手,成为增强服务功能和拓展流量经济的新引擎。

　　▲湾头的开发建设方兴未艾

　　可以肯定的是,湾头的开发建设方兴未艾。在华润置地以一二级联动为核心的片区统筹模式主导下,未来的湾头,将凭借各功能版块的复合叠加效益,带动宁波城市中心区文化、休闲、金融、商务、人居等产业蓬勃发展,通过构筑一个超级多元的“缩微城市”,与现有城市配套深度融合,改善宁波“闻而不见”的现状,让这座千年名城在长三角一体化的国家战略中焕发出更大势能。